Le bail commercial est un contrat de location d’un local pour l’exercice d’une activité de commerce. En tant que tel, il apporte au locataire des droits non négligeables comme l’indemnité d’éviction ou encore le droit au renouvellement du bail. Par conséquent, il est important de bien le négocier en y intégrant certains éléments utiles dans le domaine du commerce. Découvrez ici comment négocier votre bail commercial.
Bien négocier la durée de votre contrat de bail
La négociation de la durée du bail commercial doit être minutieusement faite aussi bien par une grande entreprise que par une micro entreprise. Vous pouvez d’ailleurs faire appel à une plateforme en ligne spécialisée dans la gestion des entreprises pour obtenir des conseils, un modèle de bail commercial ou même échanger avec un expert.
Selon la loi, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Il est toutefois conseillé d’éviter les baux supérieurs à cette durée. Ainsi, vous pouvez bénéficier du droit au déplafonnement du loyer.
Si vous exercez une activité saisonnière ou de courte durée, vous pouvez solliciter un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans ou une location saisonnière. Ces baux répondent à une autre législation que celle du bail commercial.
Préciser l’objet du contrat
L’objet du contrat porte sur la description des locaux ainsi que leur destination. En ce qui concerne la description des locaux, la loi Pinel impose de faire un état des lieux d’entrée et de sortie. En tant qu’entrepreneur, vous pouvez le faire de manière contradictoire et amiable ou par l’intervention d’un huissier de justice. L’état des lieux doit décrire avec exactitude la qualité des locaux du bail.
La destination des locaux est beaucoup plus négociable. Elle doit contenir de manière précise les activités interdites et celles autorisées pour prévenir les conflits. Il est conseillé au locataire de négocier une clause “tout commerce”. Elle permet d’éviter une procédure de déspécialisation susceptible d’être initiée par votre bailleur en cas de changement d’activité. Toutefois, vous devez savoir que cette clause entraîne en général un loyer plus élevé.
Négociation du loyer et des autres charges
La fixation du loyer initial est négociable dans un contrat de bail pour la commercialisation des produits et services. Pour éviter de payer un loyer surévalué, il est conseillé au locataire de se renseigner sur le marché afin d’avoir une idée précise sur les prix. Aussi, vous devez exclure la clause recette dans la fixation du loyer. Elle implique de déterminer le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
Vous pouvez également négocier la somme requise par le propriétaire du local pour compenser votre droit au renouvellement du bail. Cette somme peut être une indemnité forfaitaire compensatrice ou un supplément de loyer. Les autres éléments à négocier sont les suivants :
- le dépôt de garantie,
- la répartition des charges,
- la révision du loyer en cours de bail,
- la clause d’échelle mobile,
- le plafonnement du loyer.
Vous pouvez également négocier le déplafonnement du loyer lorsque la valeur locative réelle du local a subi une petite variation d’environ 10 % par rapport au prix de référence. Ce déplafonnement peut aussi être négocié si le contrat de bail est prorogé de manière tacite après 12 ans. Elle est aussi faisable lorsque le bail est conclu au départ pour une durée de plus de 9 ans.
Négocier les obligations des parties
La négociation des obligations des parties dans le cadre du bail commercial doit se faire avec rigueur. Certaines clauses importantes doivent y être intégrées.
Il est toujours conseillé de négocier une clause de non-concurrence avec votre bailleur. Elle lui interdit d’exercer lui-même de manière directe ou indirecte une activité concurrente à la vôtre. Vous devez par ailleurs négocier la clause d’exclusivité pour que votre bailleur ne loue pas dans le même immeuble un autre local pour l’exercice de la même activité que votre entreprise.
Des négociations peuvent également porter sur la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire. Il faut relever à ce propos que la loi apporte des prescriptions suffisamment claires sur qui du bailleur ou du locataire doit effectuer quels travaux. En général, les travaux les plus coûteux sont effectués par le bailleur.
Le locataire peut avoir besoin d’effectuer des travaux pour adapter l’immeuble à son activité. Dans ce cas, il lui est conseillé de prévoir une clause dans le contrat prévoyant les modalités des travaux à faire. Il doit aussi obtenir l’autorisation du bailleur et lui garantir la restitution du local à son état d’origine à la fin de son contrat.
Vous pouvez de plus négocier une garantie contre les vices cachés. Elle vous permet de vous prémunir contre l’existence de certains vices capables d’affecter le local et d’empêcher son usage normal.
Renouvellement et fin du contrat de bail commercial
Le renouvellement du bail commercial ainsi que sa fin sont déterminés par la loi. En effet, la loi stipule que le congé doit être donné au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail par un huissier de justice. Il peut également être autorisé par une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire a droit au renouvellement du contrat de bail. Il n’est pas possible d’inclure une clause interdisant le renouvellement de certaines parties du local commercial. Toutefois, le bailleur peut choisir de refuser de renouveler le contrat avec son locataire à condition de lui verser une indemnité d’éviction.
